請求損害賠償
臺灣臺南地方法院民事判決
113年度重訴字第239號
原 告 林珈禎
何金治
共 同
訴訟代理人 賴皆穎律師
被 告 蕭春美
廖麗溱
上列當事人間請求請求損害賠償事件,經本院於民國113年12月1
0日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告蕭春美、廖麗溱應連帶給付原告林珈禎新臺幣429萬2,9
14元,及自民國113年8月27日起至清償日止,按週年利率5%
計算之利息。
二、被告蕭春美、廖麗溱應連帶給付原告何金治新臺幣429萬2,9
14元,及自民國113年8月27日起至清償日止,按週年利率5%
計算之利息。
三、訴訟費用由被告連帶負擔。
四、本判決第一項於原告林珈禎以新臺幣145萬元為被告蕭春美
、廖麗溱供擔保後,得假執行。但被告蕭春美、廖麗溱如以
新臺幣429萬2,914元為原告林珈禎預供擔保後,得免為假執
行。
五、本判決第二項於原告何金治以新臺幣145萬元為被告蕭春美
、廖麗溱供擔保後,得假執行。但被告蕭春美、廖麗溱如以
新臺幣429萬2,914元為原告何金治預供擔保後,得免為假執
行。
事實及理由
一、被告均經合法通知,未於言詞辯論期日到場,核無民事訴訟
法第386條各款所列情事,爰依原告之聲請,由其一造辯論
而為判決。
二、原告起訴主張:
㈠、緣原告2人與被告廖麗溱(原名林廖姿琇)均為臺南市○○區○○
段000○000地號土地(下稱系爭土地)之共有人,原告2人於
系爭土地2筆之應有部分均為128分之11暨公同共有64分之31
,被告廖麗溱於系爭土地之應有部分均為64分之11。嗣因被
告廖麗溱擬出售其於系爭土地之應有部分,遂委託巨信地政
士事務所之地政士即被告蕭春美代為向地政機關申請辦理土
地所有權移轉登記。
㈡、有關原告林珈禎部分:
①、詎料,被告蕭春美卻未依土地法第34條之1規定通知系爭土地
之其他共有人是否行使優先承買權,即逕自向地政機關辦理
所有權移轉登記,經地政機關要求補正後,始於民國(下同
)111年5月3日寄送臺南東城郵局第88號存證信函(下稱系
爭88號存證信函)予原告林珈禎,表示出售總價為新臺幣(
下同)1,595萬元,詢問是否有意願行使優先承買權,並要
求原告林珈禎應於「l10年3月28日」前付清所有買賣價金,
否則應另給付違約金175萬元。
②、原告林珈禎於收受系爭88號存證信函後,先於111年5月11日
以觀音工業區郵局第52號存證信函(下稱系爭52號存證信函
)回覆,內容略以:「…⑴臺南市○○區○○段000地號,面積222
2.80㎡及臺南市○○區○○段000地號,面積132.39㎡,法院已於1
11年4月19日裁判且依台端五號房屋(原告誤繕,應係五十
七號房屋)之所在判原物分割,案號109年度訴字第243號。
於情於理,台端貴為原告近日得依法院判決確定後,自由買
賣於第三方不受限制。台端未收到法院判決確定證明前,其
應有持分確定位置以及未保存登記房屋是否為同一處,猶未
可知,恐有拆屋還地之訴。在此前提下,第三方執意要買賣
,實屬不易。台端後告知相關共有人是否使用土地法34之1
,行使優先購買權,而合約內容又由買家吸收相關拆遷費用
及含房屋總價2,000,000元整,合約於買方或第三方不合理
,仍有可議之處。再者存證信函內均無第三方實際合約,單
憑一方之詞,無法依據,無法查證其真偽,請於收到此存證
信函15日內提出實際合約以及金流證明,假使台端不能在台
端提出之15日期限內提出並與本人完成協商,應視為台端之
延誤,不能以此影響本人之相關權益,我方亦保留法律追訴
權,特此聲明。另台端所提出之在3月28日前付清所有買賣
價金,否則加計給付違約金175萬元一詞,本人係於5月4日
收到該存證信函,郵戳顯示台端係於5月3日寄出,延誤應為
台端之責任,恕無法接受其條款。」等語,明確請被告蕭春
美詳實說明實際的買賣條件為何並應提供實際買賣合約以供
查證,確認是否與被告廖麗溱售予訴外人之買賣條件相同,
並業已同步寄送系爭52號存證信函之副本至臺南市新化地政
事務所登記課存查。
③、而後,被告蕭春美復於111年5月13日以臺南東城郵局第93號
存證信函(下稱系爭93號存證信函)通知原告林珈禎:「…
因台端來函僅表示『為保留相關權益,特此函告』,究否行使
優先購買權不明。為免日後爭議,一併函知台端如欲行使優
先購買權,請於函到5日內聯絡本事務所蕭春美地政士,聯
絡電話(06)0000000、0000000000,並至臺南市○區○○路○
段000號11樓締約,同時繳付系爭88號存證信函載明之買賣
價金全額。逾期未前來締約者,視同台端放棄優先購買之權
利。」云云,原告於111年5月16日收受後,旋以111年5月20
日竹北光明郵局第253號存證信函(下稱系爭253號存證信函
)回覆被告蕭春美:台端主張使用土地法第34條之1處分共
有之系爭土地。本人分別以臺南成功路郵局第000480號存證
信函及系爭52號存證信函回覆行使優先購買權,並要求台端
提供實際合約書以供我方觀看並行使優先購買權。未料台端
查收我方之存證信函後,無視我方之訴求,時至今日並未提
供我方同一條件之第三方合約書做公證,故再次嚴正提出台
端延誤之聲明等語,明確表示原告林珈禎有意就系爭土地行
使優先承買權。
④、詎料,被告蕭春美卻逕自於系爭土地之土地登記申請書之備
註欄內記載「優先承買權人已放棄優先購買權,如有不實,
出賣人願負法律責任」之不實文字,並於111年11月18日持
土地登記申請書及相關文件,向臺南市東南地政事務所申請
辦理土地所有權移轉登記,原告林珈禎後於111年12月間始
從訴外人即系爭土地之共有人林嘉信處獲知前揭情事。觀諸
該土地登記申請書及內政部不動產交易實價查詢服務網之資
料,可見被告廖麗溱實際上於111年4月15日即已將系爭土地
應有部分售予訴外人巨信地產顧問股份有限公司(下稱巨信
公司,被告蕭春美為負責人),罔顧原告本應享有之優先承
買權,顯然違反土地法第34條之1所課予之通知義務,致原
告林珈禎受有無法承買系爭土地應有部分之侵害。為此,爰
依民法第184條第1項前段、第184條第2項、第185條第1項前
段之規定,請求被告負侵權行為連帶損害責任。
㈢、有關原告何金治部分:
①、原告何金治則係自始至終均未收到系爭土地應有部分出售之
優先承買通知,遲至111年12月間始自訴外人林嘉信處獲知
系爭土地已出賣並登記予巨信公司之情事,其優先承買權受
到侵害,亦得依民法第184條第1項前段、第184條第2項、第
185條第1項前段之規定,請求被告負侵權行為連帶賠償責任
。
②、被告蕭春美不僅係具備處理不動產之專業知識及能力之地政
士,當時亦擔任系爭土地應有部分之買受人巨信公司之負責
人,土地登記乃其經常性之工作範疇,對於土地法第34條之
1優先承買權之相關規定應知之甚詳,卻為自己及巨信公司
之利益,先於111年4月15日完成系爭土地應有部分之買賣登
記,後遲至111年5月3日始寄送系爭88號存證信函通知原告
林珈禎行使優先承買權,然內容僅告知土地標示、處分方式
、價金分配,卻未記載分期價款之給付方式及正確期限,亦
未檢附其與訴外人之實際買賣契約,顯未將買賣之一切條件
如實通知原告,甚至還將「未於110年3月28日前付清全額買
賣價金應加計給付175萬元違約金」此一不合理之違約金納
入買賣條件中,有違誠信通知原則,被告蕭春美既未全然通
知原告所有買賣條件,其所為通知自不得謂已盡土地法第34
條之1第2項之義務。
③、退步言之,縱認被告蕭春美有按土地法第34條之1第2項向原
告林珈禎為合法通知(假設語氣,原告否認),原告林珈禎
於111年5月11日及5月20日分別以存證信函表明有行使優先
承買權之意願,堪認原告林珈禎已行使其優先承買權,與出
賣人間已生締結買賣契約之效力,惟被告蕭春美對原告林珈
禎之意思表示置之不理,逕自於111年11月18日向臺南市東
南地政事務所辦理土地登記,詳如前述,益徵被告蕭春美與
被告廖麗溱故意合謀侵害原告林珈禎之優先承買權,故原告
林珈禎依民法侵權行為規定向被告二人請求連帶損害賠償,
係屬有理。而被告二人於系爭土地應有部分之買賣過程中,
未曾通知過原告何金治行使優先承買權,致其優先承買權受
損,故原告何金治亦得依民法侵權行為之規定,請求被告負
連帶損害賠償責任。
㈣、原告起訴時,系爭土地應有部分之市價為每坪169,750元(依
臺南市安定區港尾段最近交易之四筆土地單價平均計算所得
,計算式:(22.3萬+20.9萬+20.2萬+4.5萬)÷4=169,750元/
坪),扣除原告若以同一條件優先承買而需支出之成本即每
坪約為99,633元(計算式:[1,595萬(交易總價)-200萬(
房屋售價)-175萬(延誤違約金)〕÷122.45(總坪數)=99,
633元/坪,元以下四捨五入),易言之,原告2人資產價值
本應係每坪增加70,117元,依此計算,系爭土地應有部分之
總差額共計8,585,827元(計算式:70,117元×122.45坪=8,5
85,827元,元以下四捨五入),即為原告2人依通常情形下
可得之利益。又依土地法第34條之1執行要點第12點第3款規
定,原告何金治、林珈禎就系爭土地之應有部分均為128分
之11,比例為1:1,故原告林珈禎、何金治所受損害各為4,
292,914元(計算式:8,585,827元÷2=4,292,914元,元以下
四捨五入),被告應連帶賠償等語。
㈤、聲明:①被告蕭春美、廖麗溱應連帶給付原告林珈禎4,292,91
4元,及自113年8月27日起至清償日止,按週年利率5%計算
之利息。②被告蕭春美、廖麗溱應連帶給付原告何金治4,292
,914元,及自113年8月27日起至清償日止,按週年利率5%計
算之利息。③訴訟費用由被告連帶負擔。④願供擔保請准宣告
假執行。(見本院卷第37至38頁)
三、被告二人均未到庭,亦未提出任何書狀為何聲明或陳述。
四、法院之判斷:
㈠、原告主張之上揭事實,業據提出與其所述相符之臺南市○○區○
○段000地號土地之土地登記第三類謄本、臺南市○○區○○段00
0地號土地之土地登記第三類謄本、系爭88號存證信函、系
爭52號存證信函、系爭93號存證信函、系爭253號存證信函
、111年普跨(東南新化)字第12350號土地登記申請書、內
政部不動產交易實價查詢服務網查詢資料、臺灣公司網查詢
資料附卷為證(見補字卷第27至117頁),而被告2人均已於
相當時期受合法之通知,未於言詞辯論期日到場,亦未提出
任何書狀爭執,依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第
1項規定,視同自認,故堪信原告之主張為真實。
㈡、按因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任
。數人共同不法侵害他人之權利者,連帶負損害賠償責任民
法第184條第1項前段、第185條第1項前段定有明文。次按共
有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權
、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計
過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者,其人數
不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,
應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告
之。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。共
有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨
優先承購。土地法第34條之1第1項、第2項、第3項後段及第
4項分別定有明文。該條之優先購買權係屬債權性質,出賣
人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人,致他共
有人受有損害者,他共有人依法得向該共有人請求損害賠償
。再按土地法第34條之1第4項規定之優先承購權,係指他共
有人於共有人出賣共有土地之應有部分時,對於該共有人有
請求以同樣條件訂立買賣契約之權,故出賣之共有人與他人
所訂契約或他人承諾之一切條件,優先承購權人必須均表接
受,始有合法行使優先承購權可言,又為使他共有人知悉「
買賣之一切條件」而得以評估是否行使優先承購權,土地法
第34條之1第2項所稱事先以書面通知之內容,應參照土地法
第34條之1執行要點第8點規定:「通知或公告之內容應記明
土地或建物標示、處分、變更或設定方式、價金分配、償付
方法及期限、受通知人與通知人之姓名、名稱、住所、事務
所或營業所及其他事項。數宗土地或建物併同出賣時,應另
分別記明各宗土地或建物之價金分配。」。據此,出賣應有
部分之共有人無論係自為或委託他人代為之通知,所為通知
之內容自應符合誠信原則,如通知之內容致他共有人無從評
估是否行使優先承買權,自不生通知之效力。經查,被告廖
麗溱於111年4月15日與巨信公司就系爭土地應有部分簽立買
賣契約後(見補字卷第105頁),被告始於111年5月3日寄發
系爭88號存證信函予原告林珈禎(見補字卷第87至91頁),
且並未檢附被告廖麗溱與巨信公司所簽訂之買賣契約書予原
告、償付期限亦有誤載及不明,顯未將前開要點規定之買賣
條件通知原告,揆諸上開說明,被告所為自不得謂已盡通知
之義務。又查,原告何金治主張被告2人未曾通知出售系爭
土地應有部分之優先承買乙節,有如前述,已視同自認。綜
上,被告廖麗溱違反共有土地出賣人依土地法第34條之1第4
項規定之通知義務,又被告蕭春美職司地政士業務,並受被
告廖麗溱之委任,未能適法通知原告2人,係屬共同不法侵
害原告2人之優先承買權,自應對原告2人連帶負擔共同侵權
行為損害賠償之責任。
五、結論:
㈠、綜上所述,原告2人主張被告2人共同侵害渠等之優先承買權
,致原告2人受有因未能依法行使優先承買權以買受系爭土
地應有部分而受有無法增加資產價值之所失利益,故請求被
告2人連帶給付原告林珈禎、何金治各429萬2,914元,及均
自113年8月27日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,
為有理由,堪予准許。
㈡、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第85條第2項。
㈢、原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行,核無不合,爰
酌定相當擔保金額,准予宣告假執行;另依民事訴訟法第39
2條第2項規定,依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。
中 華 民 國 113 年 12 月 20 日
民事第一庭 法 官 吳金芳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上
訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後
20日內補提上訴理由狀(須附繕本)。如委任律師提起上訴者,
應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 113 年 12 月 20 日
書記官 李崇文
TNDV-113-重訴-239-20241220-1